PLF 2026 – Réforme de la taxe foncière et amortissement LMNP : ce qui change pour les propriétaires et investisseurs
Le Projet de Loi de Finances pour 2026 (PLF 2026) introduit des changements majeurs pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Deux mesures phares sont particulièrement scrutées : la réforme de la taxe foncière, avec une révision des valeurs locatives cadastrales, et le plafonnement de l’amortissement en LMNP. Ces évolutions, portées par des débats parlementaires intenses, visent à rééquilibrer la fiscalité immobilière, mais elles soulèvent aussi des questions sur leur impact concret pour les contribuables.
Dans cet article, nous décryptons ces mesures, leurs enjeux, et les stratégies à adopter pour anticiper leurs conséquences.
1. La réforme de la taxe foncière : vers une fiscalité plus juste ?
a. Pourquoi réviser les valeurs locatives cadastrales ?
La valeur locative cadastrale (VLC) sert de base au calcul de la taxe foncière. Or, ces valeurs n’ont pas été mises à jour depuis les années 1970, ce qui crée des inégalités entre territoires et types de biens. La réforme prévue pour 2026 vise à actualiser ces valeurs pour qu’elles reflètent mieux la réalité du marché immobiliertoutvabiens.com+3.
Objectif : Harmoniser la fiscalité et réduire les disparités entre propriétaires, en tenant compte du niveau de confort réel des logements.
b. Qui sera impacté par la hausse de la taxe foncière ?
- Propriétaires de biens sous-évalués : Ceux dont la VLC actuelle est inférieure à la valeur réelle du marché pourraient voir leur taxe foncière augmenter.
- Zones tendues : Les propriétaires en zones urbaines ou touristiques, où les prix de l’immobilier ont fortement progressé, seront les plus touchésbfmtv.com+1.
- Exemple : Un bien acquis dans les années 2000 en centre-ville pourrait voir sa VLC réévaluée à la hausse, entraînant une augmentation de la taxe foncière de 10 % à 30 % selon les cas.
c. La proposition LFI : taxer en fonction du patrimoine
La France Insoumise (LFI) propose d’aller plus loin en instaurant un « impôt universel ciblé » sur les revenus dépassant cinq fois le plafond de la sécurité sociale (230 000 €), lié à la nationalité ou à une résidence significative en France. Cette mesure viserait à taxer davantage les propriétaires fortunés, en fonction de leur patrimoine globalgestiondefortune.com.
Enjeu : Une telle réforme pourrait complexifier davantage le paysage fiscal et décourager l’investissement immobilier pour les ménages aisés.
2. LMNP : la fin de l’âge d’or fiscal ?
a. Amortissement plafonné : 2 % max sur 80 % de l’acquisition
Le PLF 2026 prévoit de plafonner l’amortissement déductible en LMNP à 2 % par an, calculé sur 80 % du prix d’acquisition (hors foncier), avec un plafond annuel de 5 000 € par foyer fiscal. Cette mesure vise à réduire l’avantage fiscal jugé excessif du LMNP par rapport à la location nuefiscalonline.com+1.
Exemple concret :
- Pour un bien acquis 300 000 €, la base amortissable est de 240 000 € (80 % de 300 000 €).
- L’amortissement annuel sera de 4 800 € (2 % de 240 000 €), contre 6 000 € (2 % de 300 000 €) auparavant.
b. Réintégration des amortissements dans la plus-value
Les amortissements déduits pendant la location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, augmentant ainsi la base imposablenopillo.com+1.
Impact :
- La plus-value imposable sera plus élevée, ce qui augmentera l’imposition lors de la vente.
- Cette mesure vise à limiter les avantages fiscaux du LMNP et à aligner ce régime sur celui des autres formes de locations.
c. Quels impacts pour les investisseurs ?
- Baisse de la rentabilité : La limitation de l’amortissement réduira la capacité à annuler l’imposition des revenus locatifs.
- Stratégies alternatives : Les investisseurs pourraient se tourner vers des SCI, des logements neufs (avec des incitations fiscales spécifiques), ou des résidences étudiantes/seniors pour maintenir une fiscalité avantageuse.
3. Comment anticiper ces changements ?
a. Optimisation fiscale : quelles stratégies adopter ?
- Audit patrimonial : Faites évaluer l’impact de la réforme sur votre taxe foncière et vos revenus locatifs.
- Diversification : Étudiez des alternatives comme la location nue, les SCI, ou les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie).
- Travaux de rénovation : Certains travaux peuvent réduire la base taxable ou bénéficier d’exonérations temporaires.
b. Faut-il revendre ou conserver son bien LMNP ?
- Conserver : Si votre bien est déjà amorti ou en zone peu impactée, la réforme pourrait avoir un effet limité.
- Revendre : Si la rentabilité devient trop faible, une revente avant 2026 pourrait éviter la réintégration des amortissements dans la plus-value.
4. Conclusion
Le PLF 2026 marque un tournant pour la fiscalité immobilière, avec des mesures qui visent à rééquilibrer la taxe foncière et à limiter les avantages du LMNP. Pour les propriétaires et investisseurs, l’enjeu est d’anticiper ces changements et d’adapter leur stratégie patrimoniale.
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5. Sources officielles
- Projet de loi de finances pour 2026 – Assemblée nationale assemblee-nationale.fr+2
- Dossier législatif PLF 2026 – Légifrance legifrance.gouv.fr
- Ministère de l’Économie – PLF 2026 economie.gouv.fr