Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (PLFSS 2026), adopté en décembre 2025, introduit des changements fiscaux majeurs pour les investisseurs immobiliers. Les régimes de la location meublée non professionnelle (LMNP) et de la location nue sont particulièrement touchés. Voici ce qu’il faut retenir pour adapter votre stratégie et optimiser votre fiscalité.
1. Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital
Le PLFSS 2026 augmente la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital :
- Pour les revenus LMNP (BIC) : Le taux de prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 %, en raison d’une hausse de 1,4 point de la CSG, qui passe de 9,2 % à 10,6 %placement.meilleurtaux.com+2.
- Pour les revenus fonciers (location nue) : Le taux reste stable à 17,2 %, créant un écart de taxation entre les deux régimesauguste-patrimoine.fr+1.
Impact : Les investisseurs en LMNP voient leur fiscalité alourdie, ce qui réduit la rentabilité nette de leurs placements, tandis que la location nue conserve un avantage fiscal relatif.
2. Limitation des amortissements pour les LMNP : qui est concerné ?
Le PLFSS 2026 introduit une limitation des amortissements uniquement pour les logements acquis neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) à compter du 1er janvier 2026, si ces logements sont loués nus pendant au moins neuf ans. Dans ce cas, l’amortissement est plafonné à 2 % par an de la valeur du bâti (hors terrain)assemblee-nationale.fr.
- Les LMNP classiques (location meublée) ne sont pas concernés par cette limitation et conservent leur régime d’amortissement actuel, mais subissent la hausse des prélèvements sociaux sur le bénéfice résiduel.
- Objectif : Réduire les stratégies d’optimisation fiscale et rééquilibrer les avantages entre location meublée et location nue.
À noter : Cette mesure ne s’applique pas aux LMNP déjà en place avant 2026, ni aux logements loués meublés.
3. Revalorisation du régime micro-foncier location nue et abaissement pour le régime micro-LMNP de "tourisme"
Pour les revenus fonciers issus de la location nue, l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier est porté de 30 % à 50 % (pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 €), ce qui allège la fiscalité pour les petits bailleurs.
Pour les logements loués à la nuit type Airbnb
- Plafond abaissé à 15 000 € (au lieu de 77 700 €).
- Abattement réduit à 30 % (au lieu de 50 %).
- Au-delà de 15 000 €, bascule automatique vers le régime réel
4. Maintien des avantages pour certains dispositifs
- Les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie et l’épargne logement conservent leur taux de prélèvements sociaux à 17,2 %assemblee-nationale.fr+1.
- Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global, sous conditions, ce qui peut réduire l’impact fiscal pour les propriétaires réalisant des travauxassemblee-nationale.fr.
5. Stratégies d’adaptation pour les investisseurs
- LMNP : Malgré la hausse des prélèvements, l’amortissement reste un levier fiscal puissant. Il est conseillé de privilégier les biens nécessitant peu de travaux et de revoir ses prévisions de rentabilité.
- Location nue : Le régime devient plus attractif grâce au maintien des prélèvements sociaux à 17,2 % et à la revalorisation du micro-foncier. Les investisseurs peuvent aussi utiliser le déficit foncier pour réduire leur imposition globaleassemblee-nationale.fr+1.
6. Autres mesures à surveiller
- Statut du bailleur privé : Un nouveau statut est en discussion, offrant des avantages fiscaux aux bailleurs s’engageant sur la durée, mais les modalités définitives restent à préciserinvestissement.compta.com.
- Meublés de tourisme : Les abattements forfaitaires sont réduits à 30 % pour les meublés non classés, et le seuil d’accès au régime réel est abaissé à 15 000 € de recettes annuelles.
Conclusion
Le PLFSS 2026 renforce la fiscalité des revenus LMNP, tout en avantageant la location nue. Les investisseurs doivent adapter leur stratégie en fonction de leur situation et de leurs objectifs. Une analyse personnalisée avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine est essentielle pour optimiser sa fiscalité dans ce nouveau contexte.